ליאו סאן ו-7 קוריאניות בלב שכונה ערבית

אחת העסקאות החביבות עלי ביותר היא העסקה שעשיתי בשכונת הדר בחיפה. לשכונה יצא שם לא טוב המרחיק ממנה משקיעים.

אולם, בעזרת הכרה טובה של אפשרויות ההשכרה, הגדלתי את השכירות החודשית ב-500 ₪. הגדלה משמעותית שהמשמעות שלה היא 6,000 ₪ יותר בשנה.

איך אפשר למקסם פוטנציאל שכירות של דירה? הנה סיפור מרתק המעלה כמה סוגיות חשובות.

שכונת הדר בחיפה השוכנת בעיר התחתית הינה שכונה מעורבת (בה גרים יהודים לצד ערבים), מרתקת ומגוונת מאין כמוה. כבר כמה שנים שמשקיעי נדל״ן רוכשים דירות בשכונה, בה פוטנציאל עליית המחירים הוא מהגבוהים בישראל. אולם, חובה גם להבין היטב את הסיכון. תמרורי האזהרה הראשונים שזיהיתי בה היו כשנחשפתי לדירות דומות השוכנות בסמוך ועדיין ישנם פערי מחירים של מאות אלפי שקלים בין דירה לדירה. תמרור נוסף שזיהיתי בשכונה כשהתחלתי להחשף אליה, היה דירות שאינן מושכרות באופן שוטף מאחר ובעלי דירות אלה פשוט לא מצליחים להשכירן.

בשנת 2015 בצעתי עסקת ערך עבור לקוח שלי, ורכשתי עבורו דירת 3 חדרים של כ-80 מ״ר בקומה רביעית בבניין בלב תת-שכונה מעורבת בהדר. במסגרת הבדיקות המקדימות שאני תמיד מבצע, סקרתי את הבניין והבניינים הצמודים אליו ונוכחתי לגלות שמעל 50% מדיירי האזור הם ערבים. עובדה זו לא הרתיעה אותנו ורכשנו את הדירה במחיר מצחיק של 310,000 ₪. רק כדי לסבר את האוזן, כבר כעבור חצי שנה קיבל הלקוח הצעה למכור את הדירה ב400,000 ₪. לאחר התייעצות איתי החלטנו לא למכור ולהמשיך להחזיק בדירה. היה זה משום שהדירה הייתה מושכרת באותם ימים ב2,000 ₪ לחודש. התזרים המצויין הזה ששיקף תשואה מעולה, שכנע אותנו שעדיף להמשיך ולהינות מהתשואה החודשית ולסרב לעסקת ה-FLIP .

אז איך דירה זולה, בלב שכונה ערבית, מושכרת במחיר כה גבוה? סיפור ההשכרה של הדירה מעניין ביותר. בעת בדיקות השקידה שבצעתי טרם הרכישה, התייעצתי עם כמה מתווכים ביחס לפוטנציאל ההשכרה של דירה זו. כל המתווכים אמרו לי שאוכל לקבל 1,500-1,600 ₪. קולגה נוסף שהתייעצתי עימו ומחזיק דירה ברחוב, אמר לי שעם קצת יצירתיות אוכל לקבל גם 1,700. לאחר שרכשנו את הדירה, בצענו רענון של צבע, החלפת כלים סניטריים וניקיון יסודי. רהטנו את הדירה והעמדנו אותה להשכרה. משך שבועיים הדירה לא הושכרה. פנו לא מעט שוכרים ערבים שרצו להכנס, אך כל פעם שעלה נושא הערבות הבנקאית, אלה נסוגו.

כעבור שבועיים קיבלתי טלפון מוזר. הייתה זו אישה שהתקשרה לגבי המודעה ודברה איתי בבליל שפות שכלל אנגלית בלתי מובנת בעליל עם מבטא אסייתי כבד. מצאתי עצמי משוחח עם 3 נשים שונות שכל אחת תורמת מילה לא מובנת לשיחה. עד היום אינני מבין איך, אבל אחרי דקות ארוכות הצלחתי להכווין את הנשים לדירה. כנגד כל הסיכויים נקבעה פגישת חתימה על החוזה. לפגישה בדירה כעבור כמה ימים הגיעו לא פחות מ-7 קוריאנים! 4 הנשים שרוצות לגור בדירה, מתורגמן אחד שדיבר אנגלית סבירה מינוס, ו-2 נספחים. החוזה בעברית, אף אחד מהם לא קורא עברית, המורכבות ברורה לחלוטין. אבל לאחר דין ודברים שנמשך כשעה וחצי (!) נחתם החוזה. סוכם שהנשים ישלמו 2,000 ₪ לחודש. הבהרתי להן שהן משלמות סכום גבוה מהרגיל מאחר והן 4 דיירות. מספר דיירים גבוה מעמיס על תשתיות הדירה יותר מזוג שוכרים או אפילו משפחה עם ילדים. הדיירות דרשו מקרר וכירה חשמלית, והתחייבנו לספק להם מוצרים חדשים.

אז מיהם אותם קוריאנים שנחתו בחיפה בדירה בשכונת הדר? מסתבר שיש תוכנית באוניברסיטת חיפה שמארחת לשנה אחת, סטודנטים קוריאנים שבאים לארץ במיוחד כדי ללמוד ערבית או עברית. כן, כן, אמיתי לגמרי. התרבות הקוריאנית מרתקת. הדיירים מנומסים ושקטים. הם שרטטו ריבוע בכניסה לדירה, וכל מי שמגיע לדירה חולץ את נעליו בכניסה. יום אחד הם שברו בטעות חלון. מיד התקשרו מבויישים ודרשו לשלם על החלון. לשמחתו של בעל הדירה, השוכרים שיצאו בתום השנה הראשונה, בצעו החלפה עם קבוצה חדשה של שוכרים שהגיעה היישר מקוריאה, וכך הפכה הדירה להיות ״הבית של הקוריאנים מאוניברסיטת חיפה״. הלקוח נהנה משוכרים מעולים ומתשלום דמי שכירות שוטף של 7.5% תשואה. כשהם מחייגים אליי לטלפון מופיע על הצג: ״קוריאה 1״ , ״קוריאה 2״ ו״קוריאה מן״ (המתורגמן). וכשאני מתקשר אליהם אני מזדהה כ״ליאו סאן״.

כל פעם מחדש אני נדהם לראות את הקבוצה הזו של הקוריאנים צועדת בשכונה כשמסביבם ילדים ערבים מתרוצצים ורועשים, מראה סוריאליסטי ביותר.

הגבול בין מקסום פוטנציאל השכירות של בעל הדירה ובין הצורך להתנהל בהוגנות מול השוכרים הוא גבול דק המציב אתגר מורכב בידי בעל הדירה. אני מחזיק דירות רבות בעצמי, וגם מעודד את המשקיעים שאני מלווה למקסם את דמי השכירות מאחר ומדובר בפערים המגיעים לאלפי שקלים בשנה ומשפיעים משמעותית על התשואה השנתית על ההשקעה, אך חשוב לעשות זאת בהוגנות ובשקיפות מול השוכר ולתת תמורה. התמורה יכולה להיות בצורת מוצרי חשמל, ריהוט, זמינות לבעיות של השוכר והרבה פעמים פשוט תשומת לב ואנושיות.

חשוב מאוד להבין ששוכר טוב שווה הרבה יותר מכמה מאות שקלים, במיוחד לבעלי דירות שמחזיקים כמה דירות ורוצים להנות משקט תעשייתי והרמוניה מצד השוכרים.

עד הסיפור הבא,

שלכם,

ליאו-סאן